Atrasou a entrega do imóvel?

Você tem direito a indenização.
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Procon Responde: compra de imóvel na planta

Um dos temas que geram mais dúvidas dos leitores do blog, a compra de imóvel na planta requer atenção e cuidados para que o sonho da casa própria seja realizado sem transtornos. Por isso, voltamos a tratar do assunto.

1. Comprei um imóvel na planta e no contrato há uma cláusula que dá à construtora o direito de atrasar a obra em até 180 dias. Isto é permitido?

R.: Não. O Procon-SP considera esta cláusula abusiva, portanto nula de pleno direito.

2. A obra está atrasada e eu quero cancelar o contrato, tenho direito de receber o meu dinheiro de volta?

R.: Sim. Em caso de atraso da obra, o consumidor que quiser cancelar o contrato tem direito a receber de volta tudo que pagou, corrigido monetariamente.

O consumidor tem ainda  direito de ser ressarcido por eventuais gastos causados pelo atraso na entrega das chaves, como aluguel, por exemplo.

3. Ainda não recebi as chaves, mas o saldo devedor continua sendo reajustado e condomínio está sendo cobrado; isso pode acontecer?

R.: Se o atraso na entrega das chaves não estiver relacionado a problemas com a documentação do consumidor para assinatura do contrato de financiamento, a cobrança de condomínio e o reajuste do saldo devedor não podem ocorrer.

4. A construtora pode impor pagamento de taxas de assistência jurídica e de interveniência ?

R.: A construtora não pode impor a cobrança de taxa de assistência jurídica ou assistência técnica imobiliária. O serviço só pode ser cobrado se for solicitado pelo consumidor.  A empresa deve informar de maneira clara em que consiste tal prestação de serviço e o valor a ser pago pelo contratante.

A taxa de interveniência, cobrada quando consumidor escolhe outro banco para fazer o financiamento, que não o indicado pela construtora também é considerada abusiva.

5. O consumidor é obrigado a pagar taxa de corretagem?

R.: O corretor de imóveis é o profissional que realiza a negociação entre duas partes: o consumidor (comprador) e o fornecedor (empreendedor/vendedor). A comissão de corretagem é o pagamento pelo serviço prestado. Normalmente cabe ao vendedor do imóvel a responsabilidade pelo pagamento da corretagem, salvo se o comprador optou pela contratação deste profissional.

Na maior parte das vezes o vendedor tenta transferir a despesa para o comprador, estipulando em contrato que a obrigação de pagamento será do consumidor. Isso é abusivo. Portanto, é proibida a cobrança da comissão de corretagem nos lançamentos imobiliários, nos quais o consumidor se dirige diretamente ao local de venda (estandes) para aquisição do imóvel.

6. Os panfletos de publicidade devem ser guardados após ser concretizada a compra?

R.: Sim. É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa.

De acordo com o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, “toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação, com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado”.

7. Quais os cuidados devo tomar antes assinar o contrato de compra e venda?

R.: Alguns cuidados devem ser observados antes de assinar o contrato de compra e venda. São eles:

- Somente realize o negócio com a intermediação de um corretor de imóveis devidamente inscrito no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis);

-  Leia atentamente o contrato e caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção e defesa do consumidor ou de um advogado especializado;

- O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes, nome e localização do empreendimento, número e data do registro, localização completa da área do imóvel, área útil e comum da unidade, preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento e taxas de juros de financiamento e de mora;

- Exija o contrato de compra e venda devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas;

8. O banco que financiará o imóvel pode condicionar a liberação do crédito à abertura de conta corrente ou contratação de outros produtos e serviços?

R.:  Não.  Essa prática é a denominada "venda casada", considerada abusiva e proibida pelo artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor.

9. Os contratos podem sofrer reajustes durante o período da obra

R.: Sim. Essas informações devem estar contidas no contrato de forma clara, precisa e ostensiva. Durante a construção, o índice a ser aplicado geralmente é o indicador da evolução dos custos da construção civil (principalmente o INCC - Índice Nacional de Custo da Construção). Após a construção/entrega das chaves, o índice será o estabelecido com a construtora ou com o agente financeiro, o que deve ser informado previamente.

O Procon-SP ressalta, que não pode haver cobrança de juros durante o período de obras.

10. Quero desistir do financiamento, a construtora é obrigada a devolver o meu dinheiro?

R.: Sim, de acordo com  Código de Defesa do Consumidor (CDC), deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do vendedor ou construtor; ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem pediu a rescisão. A retenção total dos valores já quitados é prática abusiva.
Fonte: Procon - SP - 22/05/2014

ATENDIMENTO JURÍDICO - ZONA NORTE

Toda quinta-feira atendimento jurídico na Zona Norte (Freguesia do Ó).

Renda per capita não é determinante na análise de miserabilidade

O critério objetivo de aferição da renda mensal previsto no § 3º do artigo 20 da Lei 8.742/93 (que determina a existência ou não da miserabilidade a partir da renda per capita) não é absoluto e não exclui a possibilidade de o julgador, ao analisar o caso concreto, lançar mão de outros elementos probatórios que confirmem ou não a condição de miserabilidade do solicitante e de sua família. Com esta decisão, proferida na sexta-feira (14/02), durante sessão realizada em Fortaleza, a Turma Nacional de Uniformização dos Juizados Especiais Federais (TNU) estabeleceu um parâmetro para que os elementos concretos do processo 0001332-54.2011.4.01.3200 sejam reexaminados pela Turma Recursal do Amazonas a partir desse entendimento.

No caso em análise, a segurada procurou a TNU depois que a Turma Recursal do Amazonas negou o benefício assistencial à deficiente, diante da ausência do requisito objetivo do benefício pleiteado (a miserabilidade), considerando que a renda per capita apurada no decorrer do processo foi superior a ¼ do salário mínimo. Entretanto, na Turma Nacional, a relatora do processo, juíza federal Marisa Cucio, deu um rumo diferente à história. Para ela, a renda per capita da parte autora ser ou não superior a ¼ do salário mínimo não é determinante. É entendimento esposado pela Turma Nacional de Uniformização e pelo Superior Tribunal de Justiça que, no caso concreto, o magistrado poderá se valer de outros meios para aferição da miserabilidade da parte autora, não sendo, desta feita um critério absoluto, destacou.

A relatora salientou ainda que o acórdão recorrido, ao avaliar o requisito econômico, equivocou-se ao computar no cálculo da renda o benefício assistencial recebido pela filha deficiente e o salário recebido pelo filho maior de 21 anos. Segundo o voto, o benefício recebido pela filha da autora deve ser excluído do cálculo. Para fins de concessão de benefício assistencial, o disposto no parágrafo único do artigo 34, da Lei 10.741/03 (Estatuto do Idoso) aplica-se, por analogia, para a exclusão de um benefício assistencial ou previdenciário, recebido por outro membro do grupo familiar, ainda que não seja idoso, o qual também fica excluído do grupo, para fins de cálculo da renda familiar per capita, por uma questão de equidade, detalhou.

Ainda para a relatora, o salário do filho maior de 21 anos, que também entrou nos cálculos, deve ser igualmente desconsiderado. Na época do requerimento administrativo, estava em vigor a antiga redação da Lei 8.742/1993, que entendia como família o conjunto de pessoas elencadas no artigo 16 da Lei 8.123/1991. Assim, não há que se computar o salário do filho da parte autora na renda mensal per capita, concluiu a magistrada.

Processo 0001332-54.2011.4.01.3200

Cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade em contrato de adesão são abusivas

Decisão liminar da 4ª Vara Cível de Taguatinga antecipou os efeitos de uma rescição contratual entre uma consumidora e uma incorporadora, liberando a primeira de efetuar os pagamentos das parcelas vincendas relativas a imóvel adquirido. O mérito da decisão será julgado oportunamente.

Narra a parte autora que adquiriu uma unidade imobiliária da ré, mas em razão de dificuldades financeiras percebeu que não conseguiria honrar o compromisso assumido. Tendo buscado a construtora para realizar acordo, esta não viabilizou a retomada do imóvel, sustentando a existência de cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato.

Segundo o juiz, "em conformidade com o art. 54, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor, nos contratos de adesão admite-se a cláusula resolutória, desde que alternativa, cabendo a escolha ao consumidor, de modo que será abusiva qualquer disposição contratual que restrinja esse direito".

A autora manifestou anuência com a liberação da unidade para ser livremente negociada com terceiros pela parte ré, ao que o julgador registrou: "se essa liberação não tivesse ocorrido, a parte ré sofreria também receio de dano irreparável ou de difícil reparação, pois não teria como continuar arrecadando os recursos necessários para dar continuidade à obra, ou para ressarcir-se de eventual emprego de recursos captados com financiamento ou simplesmente aplicados com base em poupança própria. Com o deferimento da antecipação dos efeitos da tutela e a liberação do imóvel, a parte ré poderá negociar o imóvel com terceiros, sem precisar aguardar a purgação da mora da parte autora, e continuar captando os recursos necessários à conclusão dos empreendimentos ou à reconstrução de sua poupança".

Assim, ante o receio de dano irreparável ou de difícil reparação, pois a permanência da vinculação da autora ao contrato geraria saldo devedor em seu desfavor, o juiz autorizou a autora a abster-se de efetuar novos pagamentos das parcelas vincendas, bem como determinou que a ré se abstenha de incluir o nome da parte autora em cadastros de restrição ao crédito ou realizar protesto relativo às parcelas abrangidas pela decisão, sob pena de multa diária de cem reais, bem como excluir qualquer restrição do nome da autora dos referidos cadastros, caso já a tenha realizado.

Da decisão, cabe recurso.

Processo: 2014.07.1.000149-3
Fonte: TJDF - Tribunal de Justiça do Distrito Federal - 04/02/2014

Taxa de corretagem: devolução do valor pago

Pratica comum entre as empresas do ramo da construção civil, a saber, a cobrança da taxa de corretagem aos futuros clientes, vem sendo duramente combatida nos tribunais, onde os resultados aos consumidores tem sido amplamente satisfatórios.

O ramo da construção civil não tem com o que reclamar no ano de 2.013, o número de imóveis novos comercializados na cidade de São Paulo (termômetro do mercado brasileiro), foi de, acreditem 17,5 mil unidades somente nos primeiros 6 meses do ano, um crescimento de 46% sobre o mesmo período do ano anterior.

Esse percentual fica ainda mais expressivo quando o transformamos em "R$", pois o volume representa R$ 10,6 Bilhões, R$ 4,1 Bilhões a mais que mesmo período do ano anterior.  Os dados desta pesquisa foram divulgados no dia 13/08/2013 pelo SECOVI - SP.
De posse desse "relevantes" dados, instamos o nosso leitor a se atentar ao fato que dos valores pagos por esses imóveis ainda na planta, parte deles se deve a taxa de corretagem, ou, taxa SATI, cobradas pelas construtoras dos interessados (clientes) no ato da assinatura do contrato.
Preliminarmente se faz necessário esclarecer que o serviço de intermediação/corretagem é perfeitamente legal e, por que não dizer necessário, contudo, em se tratando de imóveis "ainda" na planta, esse custo deve ser suportado tão somente pelas construtoras.
Não raro é comum encontramos nos mais tradicionais cruzamentos viários promotores, divulgadores com seus cartazes, folders, indicando o local onde esta instalado o "plantão de vendas", bem como onde será construída a edificação.
Esses plantões de vendas não mais são que as próprias construtoras "travestidas" de parceiros comerciais, empresas imobiliárias, empresas de assessoria jurídica, empresas de assessoria documental entre outras mais com a única finalidade de driblar os gastos (gastos estes inerentes a sua própria atividade econômica) e que devem ser suportados pela construtora e não de seu cliente.
Apenas para ilustrar melhor esse entendimento, o ônus de arcar com os gastos com o corretor de imóveis é daquele(a) que o contratou, na verdade, quando o interessado em adquirir um imóvel na planta se dirige ao "stand de vendas" ou "plantão de vendas" ali não lhe é dada a opção de aceitar ou não aceitar o corretor que o recepciona, pois caso não aceite não é lhe dada a oportunidade de assinar o contrato.
Nesse sentido o artigo 722 do Código Civil diz:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas

Dos mais de 300 contratos assinados diariamente em toda a cidade de São Paulo, o que inclui imóveis de R$ 150mil a imóveis de R$ 2,3 milhões, na maioria das vezes o adquirente desconhece a ilegalidade praticada e encara a manobra ardilosa das construtoras como uma pratica habitual das relações comerciais do ramo imobiliário.
Ratificando todas as informações aqui expostas, o Judiciário Nacional já se manifestou inúmeras vezes de forma favorável aos consumidores (adquirentes), tanto em âmbito de 1° grau quanto em 2° grau (instancias superiores - recursos)

Dados Gerais Processo: ACJ 20120410043853 DF 0004385-90.2012.8.07.0004 Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA Julgamento: 30/07/2013 Órgão Julgador: 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF Publicação: Publicado no DJE : 15/08/2013 . Pág.: 207

Ementa
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA INDEVIDA, NA HIPÓTESE, DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. VALOR DA CORRETAGEM NÃO INCLUÍDO NO PREÇO TOTAL DO IMÓVEL. MAJORAÇÃO DO VALOR DO BEM. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIO FUNDAMENTOS.
1. O VALOR PAGO PELO CONSUMIDOR ULTRAPASSOU O VALOR DO IMÓVEL NEGOCIADO PARA CUSTEAR A TAXA DE CORRETAGEM. PORÉM, INEXISTE AJUSTE PARA A TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO CORRETOR, PERMANECENDO A MESMA NA ESFERA DO VENDEDOR.
2. ASSIM, A COMISSÃO DE CORRETAGEM COBRADA SE MOSTRA ABUSIVA, EM FACE DE SUA NÃO PREVISÃO CONTRATUAL, OU INFORMAÇÃO CLARA DE QUE O CONSUMIDOR SUPORTARIA O PAGAMENTO, HAVENDO QUEBRA DO DEVER DE INFORMAÇÃO, PROBIDADE E BOA-FÉ POR PARTE DO FORNECEDOR.
3. COM EFEITO, A SENTENÇA QUE CONDENA A REQUERIDA A RESTITUIR AO CONSUMIDOR OS VALORES VERTIDOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVE SER MANTIDA.
4. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS, COM SÚMULA DE JULGAMENTO SERVINDO DE ACÓRDÃO, NA FORMA DO ARTIGO 46 DA LEI 9.099/95. CONDENADA A RECORRENTE AO PAGAMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS E DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR CONDENAÇÃO.
Assim, por todo o exposto resta claro que a pratica retirada do procedimento de cobrança de valores a título de taxa de corretagem para imóveis novos, na planta, em plantões ou stands de vendas de construtoras é uma pratica ilegal e que pode gerar entre outras coisas indenizações a titulo de dano moral e material, bem como até mesmo a devolução em dobro dos valores cobrandos.

NOVA AÇÃO - FGTS - Correção da Conta do FGTS não pode se dar pela TR

A Taxa Referencial (TR) é o índice usado para corrigir as contas do FGTS. 

Desde 1999, o Governo federal não a aplica conforme os números da inflação anual e com isso, o dinheiro do trabalhador está defasado.

A partir de 1999, a TR começou a ser reduzida, gradativamente, até que, em setembro de 2012, chegou a zero, ou seja, o dinheiro do trabalhador que está depositado na conta do FGTS passou a ficar sem correção.

Com o ajuizamento da ação, haverá a correção do valor e ao final, a diferença devida ao trabalhador pode chegar a 88,3%.

Entre em contato: (11) 5012-7908 / (11) 99775-4805 / www.nunes.adv.br

Dra. Érica Nunes - OAB/SP 240.024 - www.nunes.adv.br

Localizado na Zona Sul de São Paulo entre a Avenida Santa Catarina e Avenida Cupecê é um escritório especializado na área trabalhista, cível e família.

Atendimento somente com hora marcada.

Contando com estagiários, contadores e peritos, o escritório busca auxiliar o cliente desde a orientação, esclarecimento de dúvidas, elaboração de cálculos específicos de verbas trabalhistas devidas e defesa de direitos em reclamações trabalhistas perante a Justiça do Trabalho, possuindo a estrutura necessária para a total qualidade dos serviços jurídicos oferecidos.

Com diversos processos sob seu patrocínio, o escritório possui experiência defendendo diferentes categorias de trabalhadores, atuação buscando nulidades de contratos simulando contratação como autônomos, PJ, cooperados, terceirizados, questões relacionadas à estabilidade provisória.



Desse modo, o objetivo do escritório é valorizar o cliente, destacando o atendimento de forma individual e personalizada, possuindo como qualidade reconhecida o atendimento sempre direto e imediato pelos advogados-sócios (por telefone, pessoalmente ou e-mail) para esclarecer dúvidas, andamentos processuais, cálculos e orientações trabalhistas, fornecendo ainda ao cliente a possibilidade de acompanhamento processual on line, com clareza nas informação prestadas.

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Ação de busca e apreensão e reintegração e posse: defesas processuais

Defesas processuais nas ações de Busca e apreensão ou Reintegração e posse.

Diante do crescimento dos números de ações de Busca e apreensões (alienação fiduciária) e Reintegração e Posse (contrato de leasing) propostas pelas instituições financeiras, venho discorrer a respeito das defesas processuais, diante da clara hipossuficiência técnica do consumidor na relação contratual.

Da Notificação Extrajudicial:

A notificação extrajudicial é peça importante para constituir o devedor fiduciário ou arrendatário em mora, é o que leciona a lei de alienação fiduciária,  Nos contratos de alienação fiduciária o devedor detém posse direta e responsabilidade sobre o bem, contudo, o credor mantém posse indireta, vinculada a um contrato cuja obrigação do devedor é permanecer em dia com suas obrigações, para não correr riscos do credor valer-se da Ação de Busca e Apreensão ou Reintegração e Posse para reaver o bem, em caso de inadimplemento, A Lei de alienação fiduciária  nº 911/69, em seu artigo 3º prescreve:

“Art. 3º O Proprietário Fiduciário ou credor poderá requerer contra o devedor ou terceiro a busca e apreensão do bem alienado fiduciàriamente, a qual será concedida Liminarmente, desde que comprovada à mora ou o inadimplemento do devedor.” (BRASIL, Dec. Lei 911/69, art. 3º). (grifei)

Todavia, a comprovação da mora do devedor fiduciário deve esgotar-se no plano extrajudicial, caracterizando-se como condição imprescindível para o ajuizamento da ação de busca e apreensão do bem objeto do contrato, sob pena de violar o direito-garantia fundamental e constitucional assecuratório de que ninguém poderá ser privado de seus bens, sem o devido processo legal, âmbito em que o requisito da extrajudicialidade não é validamente suprível pela incidência do art. 219, "caput", do CPC, inclusive porque "constituição em mora" e "prova da mora" são temas distintos e inconfundíveis entre si.

Logo coleciono um  recente julgado do Superior Tribunal de Justiça, em relação ao tema, sobre a validade da notificação extrajudicial,  “in verbis”:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE AUTOMOVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL REALIZADA POR CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS SITUADO EM COMARCA DIVERSA DA DO DOMICILIO DO DEVEDOR. VALIDADE. 1 – A notificação extrajudicial realizada e entregue no endereço do devedor, por via postal e com aviso de recebimento. É valida quando realizada por Cartório de Títulos e Documentos de outra Comarca, mesmo que não seja aquele do domicilio do devedor. Precedentes.
2. Julgamento ofertado à Segunda Seção com base no procedimento pela lei 11.672/2008 (lei dos Recursos Repetitivos) e pela Resolução STJ nº 8/208. 3. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ – Resp. 1.184.570/MG – Ministra Maria Isabel Gallotti. Data do Julgamento: 09/05/2012)” (grifei).

A notificação prévia, para constituir o devedor em mora, é medida necessária para evitar a perda do bem alienado fiduciariamente, sem que lhe tenha sido dada oportunidade de defesa, para purgar a mora ou demonstrar sua inexistência.

Porém, o que acontece na prática e a completa falta de critério do judiciário para concessão de medida liminar de busca e apreensão ou reintegração e posse, onde a maioria dos Juízes concedem liminares, não atentando ao dispositivo constitucional do contraditório e ampla defesa.   

A grande maioria das notificações extrajudiciais são invalidas, uma vez que não preenchem os critérios legais de sua expedição e convalidação, tornando-se ineficazes, conforme vejamos:

Sobre a matéria em exame, a jurisprudência pátria:

AGRAVO. AÇÃO DE BUSCA APREENSÃO. NOTIFICAÇÃO IRREGULAR. A ausência de pressuposto processual, relativo à comprovação da constituição em mora, nos termos do § 2º do art. 2º do Decreto-Lei nº 911/69, acarreta a extinção da Ação de Busca e Apreensão. Agravo Interno desprovido. (Agravo Nº 70050689173, Décima Terceira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Lúcia de Castro Boller, Julgado em 11/10/2012) (TJ-RS - AGV: 70050689173 RS , Relator: Lúcia de Castro Boller, Data de Julgamento: 11/10/2012, Décima Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 19/10/2012) (grifei)

Alienação fiduciária. Busca e apreensão. Indeferimento da petição inicial. Notificação realizada através de Cartório de Títulos e Documentos de Comarca diversa daquela em que tem domicílio o devedor. Validade. Notificação expedida para endereço constante do contrato. Ausência de AR (Aviso de Recebimento). Notificação irregular. Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 318356020118260506 SP 0031835-60.2011.8.26.0506, Relator: Pedro Baccarat, Data de Julgamento: 29/11/2012, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2012) (grifei)

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL. NOTIFICAÇÃO DO ARRENDATÁRIO. AUSÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. 1.- A revisão da conclusão do Acórdão recorrido de que as notificações expedidas para constituir o arrendatário em mora não foram entregues no endereço do constante do contrato demandaria o reexame das provas dos autos, procedimento vedado em sede de Recurso Especial, nos termos da Súmula 7 desta Corte. 2.- Agravo Regimental improvido. (STJ - AgRg no AREsp: 292325 RS 2013/0027195-5, Relator: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 11/04/2013, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/05/2013)

                                       

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO. EXTINÇÃO DO PROCESSO MANTIDA. I. O direito de o credor arrendante reaver o bem que se encontra na posse do devedor está diretamente ligado à caracterização da mora do último. Súmula 369, do STJ. II. Constituição do devedor em mora que pode ser realizada pela simples entrega da notificação no endereço do devedor, informado no contrato, sendo desnecessário o seu recebimento pessoal, ou pelo protesto... (TJ-RS - AC: 70047779236 RS , Relator: Jorge André Pereira Gailhard, Data de Julgamento: 08/11/2012, Décima Quarta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 13/11/2012)
        
Umas das irregularidades é que a notificação extrajudicial tem que ser expedida por cartório de títulos e documentos, e a grande maioria e expedida por Escritório de Advocacia, e registrada no cartório de títulos e documentos, esse tipo de notificação extrajudicial não preenche os requisitos legais, tornando-a ineficaz.

A notificação Extrajudicial para ter validade tem que ser expedida por Cartório de Títulos e Documentos e não por Escritórios de Advocacia  ou pela Instituição credora.

Outra irregularidade é a ausência de cumprimento da notificação extrajudicial, além de ser expedida pelo Cartório de Títulos e documentos, a notificação extrajudicial para ter plena validade, tem que ser enviada para o endereço do devedor fiduciário e comprovada  o seu cumprimento através de aviso de recebimento no endereço do devedor fiduciário  ou arrendatário em caso de contrato de leasing e não em endereço diverso.                                                   

A notificação Extrajudicial prévia, para constituir o devedor em mora, é medida necessária para evitar a perda do bem pelo devedor com alienação fiduciária sem que lhe tenha sido dada oportunidade de defesa, para purgar a mora ou demonstrar sua inexistência, a sua ausência na inicial torna nulidade insanável, conforme corrobora a jurisprudência uníssona dos tribunais Pátrios e Súmula 72 do Superior Tribunal de Justiça. In verbis:

“a comprovação da mora é imprescindível à busca e apreensão do  bem alienado fiduciariamente”      

                                                      

Em relação ao contrato de arrendamento mercantil é importante ressaltar a existência da Súmula 369 do STJ, in verbis:

Contrato de Arrendamento Mercantil (leasing) - Cláusula Resolutiva Expressa - Notificação Prévia do Arrendatário - Constituição em Mora
No contrato de arrendamento mercantil (leasing), ainda que haja cláusula resolutiva expressa, é necessária a notificação prévia do arrendatário para constituí-lo em mora.

Portanto, nas defesas processuais de ações de buscar e apreensão e reintegração e posse, é importante verificar se a notificação extrajudicial, preenche os requisitos de validade e cumprimento, sob pena de extinção do processo de busca e apreensão ou reintegração e posse.

Outros meios de defesa é a discussão a respeito das cobranças abusivas de Taxa de Cadastro, seguro prestamista casado, serviços de terceiros, juros remuneratórios cumulados com comissão de permanência e multa, além dos juros capitalizados sem cláusula contratual expressa que autorize e legitime a sua cobrança.

O Superior Tribunal de Justiça tem pacificado entendimento de que é possível discutir a legalidade de cláusulas contratuais na defesa de ação de  busca e apreensão, conforme vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. CONTESTAÇÃO QUE IMPUGNA A LEGALIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, SOB ALEGAÇÃO DE ILEGALIDADE. POSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO DO TEMA NO ÂMBITO DA AÇÃO. I. Possível a discussão, no âmbito da defesa apresentada na ação de busca e apreensão, da legalidade das cláusula contratuais que deram origem ao débito. II. Recurso especial conhecido e provido.(STJ - REsp 826.608 - RJ - Proc. 2006/0050737-9 - 4ª T. - Rel. Min. Aldir Passarinho Junior - DJ 29.06.2009)

Uma vez reconhecida a ilegalidade de cobranças abusivas muitas das ações de busca e apreensões e reintegração e posse são julgadas improcedentes, conforme vejamos nas decisões em destaques:

APELAÇÃO CIVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. 1. "A notificação extrajudicial realizada e entregue no endereço do devedor, por via postal e com aviso de recebimento, é válida quando realizada por cartório de títulos e documentos de outra Comarca, mesmo que não seja aquele do domicílio do devedor"(RESP 1237699/SC, dje 18/05/2011). 2. Viabilidade de exame da (I) legalidade das cláusulas contratuais em defesa na ação de busca e apreensão. Precedentes do STJ. 3. Constatada a abusividade dos encargos cobrados no período da normalidade contratual. Mora descaracterizada. Improcedência da ação. Recurso improvido. (TJRS - AC 503882-20.2011.8.21.7000; Pelotas; Décima Quarta Câmara Cível; Relª Desª Judith dos Santos Mottecy; Julg. 15/03/2012; DJERS 28/03/2012)

Diante da possibilidade de discussão a respeito da legalidade ou não de cláusulas contratuais, antes da perda do bem alienado fiduciariamente ou arrendamento mercantil, é importante que os consumidores fiquem atentos aos seus direitos garantidos na relação consumerista e no Estado Democrático de Direito.

É dever do Estado fornecer medicamentos a quem não tem condições de comprar

É dever do Estado fornecer medicamento ao cidadão quando não tem disponível na rede pública, para tanto, deve o brasileiro recorrer ao judiciário para ter seu direito garantido.

Entende-se como Estado, uma instituição organizada política, social, e juridicamente dentro de um determinado território e geralmente regido por uma lei maior, ou seja, uma Constituição.

Nossa lei maior é a Constituição Federal de 1988, que garante ao cidadão vários, direitos, onde se destaca como direito social, a SAÚDE.

Assim, a Constituição Federal traz como meio de proteção a saúde uma série de medidas públicas através do Sistema Único de Saúde, o SUS.

Muito se questiona sobre a eficácia do SUS, e com razão, tendo em vista a precariedade que o brasileiro enfrenta ao ser atendido nos hospitais públicos com a falta de infraestrutura, profissionais e até mesmo remédios.

De acordo com a Constituição Federal, a saúde é direito do cidadão brasileiro e dever do Estado, garantindo ao povo à proteção a saúde, redução dos riscos de doença ou agravamento delas.

Inclui-se nesse dever do Estado, a disponibilização de medicamentos imprescindíveis ao cidadão que está acometido de alguma doença e que não tem condições financeiras para compra-los.

Um bom exemplo é do paciente acometido de diabete que necessita de uma dose diária de insulina, porém não tem como arcar com os custos deste medicamento e recorre a justiça para que o Estado forneça a medicação adequada.

Para tanto, existe o meio judicial para o cidadão ver seu direito garantido, através de uma ação com pedido de antecipação dos efeitos da decisão final, poderá o cidadão ter do Estado os remédios que necessita.
O que vem ocorrendo é que até mesmo decisões judiciais têm sido ineficaz ante a falta de remédios no sistema público de saúde, isso pela falta de verbas públicas, descaso com o brasileiro e falta de investimento adequado.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça decidiu no sentido de que o juiz de primeira instância poderá bloquear verbas públicas e repassá-las ao cidadão para a compra dos remédios necessários.

Concluindo, mesmo sendo direito do cidadão e dever do Estado, o brasileiro deve recorrer ao judiciário para ter seu direito garantido, não somente ao fornecimento de remédios, mas também tratamentos, cirurgias e qualquer outro procedimento que lhe garanta seu direito à Saúde.

Divórcio e guarda dos filhos

O divórcio é uma conquista do Brasil e do mundo, para colocar em prática um fim mais digno de uma relação que não foi muito bem sucedida em algum momento, ou até mesmo, colocar um fim às brigas e discórdias constantes de um casal.

Antes da Lei nº 11.441 de 4 de janeiro de 2007, que permite o divórcio por via administrativa, sendo necessário o comparecimento do casal em um cartório de notas, acompanhados de advogados, e desde que, não possuam filhos menores ou incapazes, era necessário se cumprir um prazo para poder entrar com esse pedido, que somente poderia ser feito via judicial, sendo que para se obter a separação judicial era necessário estar casado por 3 (três) anos, a separação de fato 5 (cinco) anos, por mútuo consentimento (quando tanto o marido quanto a esposa concordassem com a separação), após 2 anos do casamento, ou por conduta desonrosa ou por qualquer ato que leve a uma grave violação dos deveres do casamento e tornem insuportável a vida em comum, além da ruptura da vida em comum por mais de 5 (cinco) anos sem possibilidade de sua reconstituição e por conta de grave doença mental do cônjuge (marido ou esposa), que torne impossível a continuação da vida em comum depois de 5 anos de reconhecimento da enfermidade de cura improvável, reprovada a hipótese da doença contagiosa.

Para ser realizado divórcio direto em cartório, ou quaisquer outros atos civis, tais como: registro civil de nascimento, casamento, atestado de óbito; o cidadão brasileiro pode também exigir a gratuidade do serviço, bastando para tanto, apresentar uma declaração de pobreza, que poderá ser manuscrita (escrita de próprio cunho), sem uma forma especial, ou então, o próprio cartório que faz o atendimento, poderá apresentar uma forma já impressa e padrão deste atestado, podendo ser assinado na hora por quem pede a gratuidade do serviço. É uma forma prática, rápida e simples de agilizar os serviços necessários para o bom andamento de registros de divórcios, e outros tipos de atos já citados no início do parágrafo.

Procurando facilitar a vida de casais descontentes e agilizar também nosso tão afogado poder judiciário, foi decretada a Nova Lei do Divórcio, através do Projeto de Emenda Constitucional nº 28/2010, que criou a Emenda Constitucional nº 66/2010, que extinguiu os prazos para divórcio no Brasil. Ou seja, para que haja divórcio apenas necessário é que se tenha o casamento civil, sem a necessidade de uma separação antes, para que se evite também o enorme desgaste emocional e financeiro que envolve ainda tal questão. É óbvio que para um casal poder se divorciar os pontos como bens e filho também serão sempre levados em consideração. Importante ressaltar, que a figura do advogado continua indispensável em qualquer tipo de divórcio, para que se garantam todos os direitos e deveres existentes em tal questão, para não haver nenhum tipo de constrangimento posterior ou arrependimento por qualquer motivo que seja.

Guarda dos filhos
Com a evolução de tudo que nos cerca, o direito, como instituto que vista sempre nos resguardar, não poderia deixar de lado tanta evolução e modernidade, é claro, sempre procurando pautar a dignidade, moral e bons costumes.

Temos que lembrar que atualmente não se faz necessária a união entre duas pessoas, na forma de matrimonio para que as mesmas decidam ter filhos. Muitas vezes nem uma convivência é necessária, pois a mulher cada vez mais independente busca alcançar seus objetivos pessoais e profissionais sem a presença da figura masculina, o que tem causado essa “revolução excessivamente moderna”. Uma explosão de avanços e modernidades nem sempre é bom para criação e bom desenvolvimento (físico e emocional) dos filhos. Existem sempre os dois lados da “moeda”, que devem ainda ser bastante pensados e analisados, pois em caso de filhos, nunca se deve pensar em si mesmo, é sempre um “projeto a longo prazo”, que não se abandona por pior que sejam as circunstâncias e nem existe a possibilidade de “arrependimento posterior”. Ninguém chega para o filho e diz: eu não sei se quero mais ser seu pai...ou sua mãe! Isso é humanamente impossível! E antiético de inúmeras maneiras, tanto do ponto de vista moral, quanto do ponto de vista bíblico ou religioso.

Não se pode negar que ainda hoje, mesmo com tamanha evolução, existam pais que por casos de violência contra as mães, ou por apresentar algum tipo de distúrbio de cunho emocional, não lhes é concedida a guarda compartilhada. Cada juiz analisa cada caso, e tem um vasto e árduo trabalho para decidir o que é melhor para a criança. Existem casos em que a guarda se dá com visitas quinzenais aos filhos, uma vez a cada quinze dias, outros se dão com visitas acompanhadas, outras se dão uma vez por mês, ou seja, de maneira bem popular, cada caso é um caso!

Tanto juízes, quanto promotores, advogados e sociedade como um todo, serão aqui considerados fiscais da lei e procurarão sempre analisar o que é melhor para os filhos! A vontade dos pais, que estão no calor de um processo de divórcio, ou de uma mãe solteira que insistentemente tem tentado apoio do pai de seu filho, ou outro caso que possa existir, deve ser deixada um tanto de lado para ser pensado no bem estar dos filhos, sua formação emocional, sua boa educação, formação religiosa, sem contar na moral e no civismo.

Deve-se analisar, sempre no intuito de manter os filhos em uma posição privilegiada, alguns aspectos inseridos em qualquer tipo de guarda, tais como: grau de hostilidade entre os ex cônjuges, e se conseguem ter um mínimo de respeito e concordância em relação à educação dos filhos; grau de relacionamento entre pais e filhos e entre mães e filhos, e a conseqüente frequência de visitas, incluindo o sentimento dos filhos em relação aos pais após uma ruptura; fator econômico, a atenção, tempo e investimentos gastos com educação e alimentos de uma forma geral aos filhos, e se mesmo após a ruptura do relacionamento há uma concordância dos pais quanto a esses aspectos.

Importante ressaltar que quaisquer decisões dos pais em relação aos filhos irão atingir a vida dessas crianças para sempre. Como uma separação, ou divórcio ou qualquer tipo de ruptura é sempre doloroso para ambas as partes, necessário é que observem os pais conjuntamente com advogados, juízes, promotores e todos os possíveis operadores do direito, atitudes de amor fraternal, afinidade e vínculo familiar para que possam chegar a um consenso justo, levando sempre em consideração o bem estar dos filhos, onde poderá requerer de algum dos pais (ou de ambos) uma atitude de amor maior, abrindo mão de sentimentos ainda dolorosos de algum tipo de ruptura sofrido para pensar apenas na felicidade, bem estar e formação psicossocial dos filhos.

Nos dias de hoje não é mais justificado se dar preferência às mães para a guarda exclusiva dos filhos, além do que, ciências biológicas e jurídicas tem evoluído no sentido de que os filhos necessitam de ambos os referenciais – materno e paterno – para seu desenvolvimento saudável. Sem contar que o “poder do pai”, deixou de existir, passando a ser chamado de “poder familiar”, ou seja, tanto mulher quanto o marido tem obrigações e direitos inseridos no contexto familiar.

A guarda mais moderna que temos hoje é a chamada “guarda compartilhada”, e a lei é clara, que quando não houver acordo entre os pais, a guarda será decidida pelo juiz, a fim de resguardar sempre o interesse das crianças. É claro que juízes irão levar em conta a idade das crianças, se menores e ainda lactentes (que mamam nas mães), melhor será permanecer com a guarda da mãe, o que não irá impedir um acordo entre os pais de visitação, horários, etc. Com a vastidão de nosso território, sabemos que em alguns Estados brasileiros a guarda compartilhada já é possível para crianças menores, e até para recém nascidos, bastando acordo entre os pais. Já em outros Estados, onde não há tanta “evolução” assim, a guarda é sempre disputada, mas sempre garantindo os direitos e bem estar dos filhos e nem sempre a guarda compartilhada irá vencer.

Não podemos deixar de ressaltar, que filhos não são sinônimos de “pensão alimentícia” ou qualquer coisa do gênero. Ainda nos tempos atuais temos inúmeros casos de mulheres que engravidam com esse propósito descabido e sem a menor noção do que é educação e criação de uma criança, querendo exigir pensões milionárias e absurdas, sobrecarregando os filhos com excesso de atividades, para justificar o alto valor pensionário. Juízes e doutrinadores (escritores) brasileiros tem deixado claro, como podemos notar em diferentes tribunais (diferentes Estados brasileiros), que o nível de vida da mãe, do pai, o contexto todo é levado em consideração na hora de se adotar um valor de pensão. Sem contar que tudo que é considerado despesa com os filhos é dividido em igual teor, além da educação, do amor, da responsabilidade como um todo. Sempre será evidenciado o bem estar dos filhos, para seu crescimento saudável, tanto emocional, quanto nutricional.

É digno de grande importância que o Direito acompanhe a realidade social, fazendo valer os princípios constitucionais e morais existentes em nosso país. A prática do Estado Democrático de Direito se dará quando todos compreenderem o verdadeiro sentido da palavra Guarda (de guardião, de responsável), garantindo a pai e mãe iguais oportunidades, liberdade e autonomia na criação/educação de seus filhos, para que possam exercer o direito e a vontade de amar e serem amados por seus filhos através deste instituto tão inovador no direito brasileiro.

O amor entre duas pessoas pode sim ter um final não muito feliz ou de “contos de fadas”, a vida e suas responsabilidades nem sempre. A modernidade, no sentido mais amplo da palavra, talvez não seja tão admirada assim.

Dever de alimentos do filho para genitor idoso

Superior Tribunal de Justiça negou Habeas Corpus à filha que pretendia isenção no pagamento de alimentos para o pai. Sem comentar o caso em si, temos que, mais uma vez prevalece o direito do idoso.

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento a recurso em habeas corpus interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que determinou que a filha (alimentante) faça o pagamento de prestações de pensão alimentícia em atraso devidas ao pai (alimentando), sob risco de decretação de prisão.

No habeas corpus, a alimentante afirmou desconhecer a origem da condenação, uma vez que nem foi citada na ação de alimentos. Disse que foi abandonada pelo genitor quando tinha dois anos de idade e que estava sem notícias dele fazia mais de 50 anos, tanto que a citação se deu por edital, porque o pai não sabia o seu endereço.
Sustentou, ainda, não ter condições financeiras de arcar com o pagamento da pensão, por ser dependente de seu marido.

Execução válida 

Em seu voto, a relatora do recurso, ministra Isabel Gallotti, citou trechos do acórdão recorrido, segundo os quais a executada não nega o inadimplemento da verba alimentar e foi defendida no processo principal por curador especial nomeado, o que comprova a validade do título executivo. 

“Não se tendo qualquer notícia da anulação da sentença que fixou os alimentos, não há que se falar em ilegalidade da execução e consequentemente da decretação de prisão”, afirmou o acórdão, ao observar que a execução segue corretamente os ditames do artigo 733 do Código de Processo Civil: "O juiz mandará citar o devedor para, em três dias, efetuar o pagamento, provar que o fez ou justificar a impossibilidade de efetuá-lo."

A decisão do tribunal paulista também consignou que o habeas corpus não é o meio adequado para examinar aspectos probatórios em torno do alegado abandono sofrido na infância, já que tal matéria deveria ser discutida em ação própria. Via imprópria “De fato, consoante afirmado no acórdão recorrido, a estreita via do habeas corpus não comporta a análise do quadro fático-probatório dos autos, para que se possa aferir sobre as condições financeiras da executada, tampouco a questão relativa à citação que redundou na nomeação do curador que a defendeu”, afirmou a ministra Gallotti em seu voto. 

Segundo a relatora, diante da ausência do inteiro teor do processo de alimentos no pedido de habeas corpus – que trouxe apenas a sentença condenatória –, é impossível aferir a regularidade da citação por edital, a suficiência da defesa apresentada pelo curador e as condições econômicas da devedora de alimentos. Além disso, o habeas corpus não é a via idônea para a invalidação de sentença condenatória. 
Por todas essas razões, o recurso foi negado de forma unânime. O número deste processo não é divulgado em razão de segredo judicial.